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出租房一般有两种装修模式:精装修和简装修。

精装修是指装修成本按建筑面积计算在1000元/平方以上可以称为精装修,自住装修一般都是精装修。我们不推荐出租房做精装修,除非以下两种情况,第一是你的房子有长期的高端客户需求,客户要求精装修并愿意支付高的租金;第二种情况是交房时就自带精装修。出租房不推荐精装修的理由有两条,第一是从投资回报分析,精装修造价太高,租金回报低;第二是从出租房损耗分析,但出租房的性质决定了租客不可能像房东那样爱惜、小心的使用房屋,出租房必然有比较高的损耗,精装修考虑到了每个细节,这也决定了精装修后的房屋更容易损耗,等到收回房屋时发现收的租金还不够修补的钱,这不是给自己找难过?

简装修是指装修成本按建筑面积计算在200-400元/平方之内的可以称为简装修。家俱、家电和软装全配的简装房能满足绝大部分租客的租住需求,从投资回报分析,大部分简装修的投资都可以在8-14个月内收回全部投资,是房东专修的首选。简装修以满足租客的租住需求为出发点,强调功能。简装修是相对于精装修而言的,出租房装修其实是件既简单又复杂的事情,对于业主来说,不光光是懂装饰就行,重要的是把每一分钱都花在刀刃上。比如1000元的马桶与总造价在300元的蹲坑,对于出租房来说,无疑要蹲坑经济且实用耐用。根据以前一直以来租房子的经历和后来一直从事家装简装和出租房装修的经验,今天在这里与各位讨论出租房简装,希望大家多拍拍砖。

首先我认为,简装房的装修成本主要集中在卫生间,地板,门,隔断,厨房,家具家电和软装几大块。

1.卫生间:最重要是要做好防水工程,不然万一渗漏楼下投诉就很麻烦。材料主要分为瓷砖及人工,以及浴具的成本,特别强调一下的是软管角阀地漏这些小东西,品牌的和咋牌的价格相差不大但是质量千差万别,我相信没有房东愿意经常接到租客电话,说今天这里漏水,明天那里渗水。所以这些小东西尽量都选择品牌。比如杭特。软管也就8-10元一根,角阀17-20一只。千万不要在公共卫生间里装马桶,一定要用蹲坑,经济实惠更受欢迎。吊顶不是必须的,可做可不做。单个卫生间的全部费用加起来差不多要3500以上。

2.地板:出租房地板当然选择强化地板,强化地板主要是由4块组成,最下面的是防潮层,然后是基层(每种地板的材料不一样),、上面的是装饰层,再就是耐磨层。强化地板现在市场上一般是0.8cm和1.2cm厚的,对于出租房来说,选择0.8的就足够了,从环保上来说,也要0.8的更环保,因为更薄的地板单位面积里所用的胶要少。现在市场上的强化地板良莠不齐,选个中等价位的就差不多,便宜的有10几块的 ,贵的有大几百一平方的,一般选择40元/方左右的即可。另外,现在市场上的地板根本就不存在防水的,如果有商家跟你说他地板上防水,那你得小心了。不要忘了还有地板辅材和损耗指标,如地脚线,说实话其实就是完全为装饰而做的,选个一般的即可,地脚线,铜条等辅材大概5块钱/平方。铺设地板的正常损耗在5-6%,根据师傅的手艺而定,手艺差的损耗肯定大。

3.门:现在市场上有3种比较常见的门,第1个是免漆套装门,第2个是烤漆套装门(此类门一般用于家装,比较贵),第3种就是买材料让木工师傅现场做,这类门的话有个缺点就是要油漆,有油漆必然会释放甲醛,必然不环保,需要晾上一段时间,但是对于出租房来说,每闲置一天,就等于少了一天的租金收入。所以一般比较推荐免漆套装门,此类门安装方便,且价格不高,质量比较好的在1000左右,对于出租房来说,选个耐用的就行,差不多总造价要700左右/扇(含锁,门吸、合页,及安装人工费)。注意卫生间如果面积比较小,水容易溅到门上,推荐还是用能防水的塑钢门。门锁的选择也有讲究,房间门锁不推荐买最便宜的球形锁,这种锁寿命短很容易损坏,维修成本高,至少要买有2年质保的中档锁。卫生间锁可以考虑用不带钥匙的球形锁,记得再买个插销让师傅安在门内侧,以防球形锁坏了,这时还能把锁就当把手用。

4、隔断:每增加一个房间,装修成本大概增加5000左右,但每年至少可以给房东增加6-7000元的租金收入,所以在不影响房屋品质和安全的前提下,在保证每个房间都有晾晒空间的前提下,可以考虑把厨房,客厅,或餐厅隔出来增加1-2个居住的房间,这样能显著增加租金收入。现在目前市场上采用的隔墙材料要么是轻钢龙骨+石膏板,要么是轻质砖砌墙,两个方案成本差不多,都在70元/方左右,但轻质砖的消防和隔音方面更好些,会让租客的居住更有安全感!

5、厨房:按常规的做法,地砖,墙砖加橱柜就可以了。需要注意的是燃气灶的安全性,最好去燃气买个最便宜的,万一出事有他们兜着。另外天然气的管道接头和燃气灶之间的连接软管最好使用80元一根的长命的金属管,橡胶管一般1年寿命,天然气要出事都是大事,一定要谨慎!

6.家俱家电:家具的重点是床,200元以下的床建议不要买,绝对不超过一年的寿命,如果碰到租客比较胖的话,估计半年不到就over了。所以,床一定要选择质量比较好,比较坚固的。席梦思有太多种,一定要买厂家给质保最少1年以上的,那种没有售后的千万不要买,有可能睡几个晚上就塌陷。桌子椅子也是要求结实耐用。另外一个重点就是家电,特别是热水器,洗衣机和空调这几样必配的,建议买全新的二线品牌,不要买二手,而且一定要买正规渠道并且有3年以上售后质保的家电,这样您就省事多了

7、软装:软装可以迅速提升装修品位,是简装修中比不可少的部分。简装修的窗帘在100-200元每幅即可,墙壁上可以安装一些小的壁挂塑料花篮,也可使用一些色彩亮丽的壁灯来做些点缀,另外如果主要面对年轻的租客,可以考虑刷几面有活波颜色的颜色墙来让整个房子显得更生动。

简装修总结:根据经验,全屋铺地板,使用套装门,每房间配备空调,席梦思,衣橱和电脑桌椅,窗帘,晾衣杆,热水器和全自动洗衣机公用,宽带入户,达到拎包入住的出租房简装修造价一般可以控制在300元/方以内。超过300的装修就“涉嫌”浪费了,房东还可以进一步降低成本,比如空调不配,使用棕垫床,木工自制门等手段进一步降低装修成本到200元/方左右,但也不能尽捡便宜货,如果低于200的话,要达到拎包入住就比较困难了,要么是偷工减料,要么是材料太次,只能等着到时租客经常电话光临了。如果是合租房,需要考虑给每个房间都装分户电表,以免日后电费分摊产生矛盾。

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